Karar İncelemesi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2025/2820, K. 2026/1678, T. 22.04.2026
1. Giriş: Gayrimenkul ve İnşaat Uyuşmazlıklarında Arabuluculuğun Önemi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (kat karşılığı inşaat) ile yükleniciden (müteahhit) bağımsız bölüm (daire/dükkan) satın alan üçüncü kişilerin taraf olduğu uyuşmazlıklar; arsa sahipleri, yüklenici firma ve alıcılar arasında çok yönlü hukuki ilişkilere sahne olmaktadır. Bu tür karmaşık uyuşmazlıkların yargıya taşınması durumunda, dava şartı arabuluculuk süreci ilk başvurulması gereken kanun yoludur.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 22.04.2026 tarihli ve E. 2025/2820, K. 2026/1678 sayılı kararı; yükleniciden temlik alınan taşınmazın tapu iptali ve tescili davalarında hem mecburi dava arkadaşlığının yapısını incelemekte hem de anlaşamama ile sonuçlanan dava şartı arabuluculuk sürecinde Hazine tarafından ödenen arabuluculuk ücretinin davalılardan müteselsilen tahsil edilmesi gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır.
2. Dava Konusu Olayın Özeti
Kocaeli 2. Tüketici Mahkemesi önünde görülen davada; davacı alıcı, yüklenici firma ile arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak verilen satış vekaletnamesi uyarınca, yüklenici şirket ile 11.11.2021 tarihinde adi yazılı daire satış sözleşmesi imzaladığını belirtmiştir.
Sözleşme kapsamında belirlenen 480.000,00 TL bedelin 280.000,00 TL'sinin ödendiği, bakiye kısmın ise inşaatın %70 seviyesine gelmesi ve kredi çekilebilir aşamaya ulaşması üzerine ödeneceğinin kararlaştırıldığı ileri sürülmüştür.
Taşınmazın süresinde teslim edilmemesi üzerine davacı; tapunun iptali ile adına tescilini, aksi halde ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca iadesini talep etmiştir.
Davalılardan arsa sahipleri, arabuluculuk dava şartının yerine getirilmediğini ve husumetin kendilerine yöneltilemeyeceğini savunmuştur.
Mahkemece yapılan keşif ve bilirkişi incelemesinde inşaatın tamamlanma oranının %95 olduğu belirlenmiş; eksik edim tutarının depo ettirilmesi üzerine İlk Derece Mahkemesince tescil kararı verilmiştir.
Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi istinaf başvurusunu esastan reddetmiş, dosya yüklenici şirket vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Yargıtay Kararından Arabuluculuk Hukuku Yönünden Çıkarılan Temel İlkeler
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, kararın esasına ilişkin düzeltmeleri yaparken, dava şartı arabuluculuk giderleri ve mecburi dava arkadaşlığı hususunda önemli bir düzelterek onama kararı vermiştir:
1️⃣ Dava Şartı Arabuluculuk Ücretinin Müteselsil Tahsili
Kararın düzeltilerek onanan yeni hüküm fıkrasında Yargıtay, Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan arabuluculuk ücretinin kimden ve nasıl tahsil edileceğini şu şekilde tescil etmiştir:
💬 Karar Hüküm Fıkrası (Madde 8):
"Adalet Bakanlığı tarafından arabuluculuk faaliyeti sonunda arabulucuya ödenen 1.600,00 TL arabuluculuk ücretinin davalılardan müteselsilen alınarak Hazineye irat kaydına..."
Bu düzenleme ile dava şartı arabuluculuk sonucunda taraflar anlaşamadığında ve dava açılıp davacı lehine sonuçlandığında; arabulucuya tarife gereği ödenen ücret, yargılama gideri sayılarak haksız çıkan davalı taraflardan müştereken ve müteselsilen tahsil edilmektedir.
2️⃣ Mecburi Dava Arkadaşlığı ve Arabuluculuğa Taraf Katılımı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında, yüklenici ile arsa sahipleri arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Bu nedenle arabuluculuk başvuru sürecinde ve davanın taraf teşkilinde hem arsa maliklerinin hem de yüklenici firmanın sürece dahil edilmesi usul ekonomisi ve hak kaybının önlenmesi açısından elzemdir.
3️⃣ İnşaat Seviyesindeki Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk Çözüm Potansiyeli
Olayda inşaat tamamlanma oranı %95 gibi oldukça yüksek bir seviyededir. Yargılama sırasında mahkeme veznesine eksik edimler için 480.000,00 TL depo ettirilerek tapu tescili sağlanmıştır. Oysa %95 seviyesine ulaşmış bir inşaatta kalan eksiklikler ve ödeme şartları dava açılmadan arabuluculuk masasında esnek çözüm modelleriyle (örneğin depozito, eksik imalat bedelinin takası vb.) müzakere edilebilseydi, taraflar yıllar süren mahkeme ve temyiz süreçlerinden kurtulmuş olacaktır.
4. Karardan Çıkarılan Kilit Özet
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin kararı çerçevesinde arabuluculuk pratiğine dair öne çıkan noktalar şunlardır:
Hazine Ücretinin İadesi: Dava şartı arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması üzerine açılan davada, Hazinece ödenen arabuluculuk ücreti yargılama gideri kapsamında davalılardan müteselsilen tahsil edilir.
Mecburi Dava Arkadaşlarının Sorumluluğu: Arsa sahibi ve yüklenicinin mecburi dava arkadaşı olduğu davalarda, arabuluculuk ücreti dahil tüm yargılama giderlerinden müteselsil sorumluluk esastır.
Taraf Teşkili Uyarısı: Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusu yapılırken uyuşmazlığın tarafı olan arsa malikleri ile müteahhit firmanın tamamının başvuruya taraf eklenmesi usulü eksiklikleri engeller.
5. Uygulayıcılar İçin Önemli Notlar & Tavsiyeler
Avukatlar İçin: Dava şartı arabuluculuk oturumlarında anlaşamama son tutanağı düzenlenirken, ileride açılacak davada Hazine tarafından ödenen ücretin yargılama giderine ekleneceğini göz önünde bulundurarak davalı tarafların müteselsil sorumluluğunu dava dilekçesinde vurgulayabilirsiniz.
Arabulucular İçin: Taşınmaz temlikine ve kat karşılığı inşaata ilişkin arabuluculuk süreçlerinde, taraf teşkilinin tam sağlandığından (arsa sahipleri ve yüklenici) emin olunması uyuşmazlığın masada çözülme ihtimalini artırmaktadır.
6. Sonuç
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 22.04.2026 tarihli 2025/2820 E., 2026/1678 K. sayılı kararı; arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında yargılama giderlerinin ve arabuluculuk ücretinin müteselsilen tahsili hususundaki içtihatları netleştirmiştir.
Anahtar Kelimeler: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yükleniciden temlik, tapu iptal ve tescil, dava şartı arabuluculuk ücreti, müteselsil sorumluluk, mecburi dava arkadaşlığı, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi.