Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), yayımladığı 2024/5 sayılı Genelge ile gayrimenkul hukukunda çığır açan arabuluculuk uygulamalarının tapu sicilindeki detaylarını ve uygulama esaslarını netleştirdi.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 17/B ve 18/B maddeleri doğrultusunda hazırlanan bu genelge; taşınmaz devri, sınırlı ayni hak kurulması, ortaklığın giderilmesi ve paylaştırma uyuşmazlıklarında arabuluculuk kararlarının tapuda nasıl tescil edileceğini adım adım düzenliyor.
Arabuluculuk Anlaşması ile Tapu Tescilinin Kapsamı Nedir?
Yapılan yasal düzenlemeler ve TKGM Genelgesi uyarınca aşağıdaki uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreci işletilerek tapu tescili talep edilebilmektedir:
Taşınmazın Devri ve Sınırlı Ayni Hak Tesisleri (İhtiyari Arabuluculuk - M. 17/B): Tarafların gayrimenkul devri veya mülkiyet dışındaki sınırlı ayni hakların (irtifak, intifa vb.) tesisi konusundaki anlaşmaları.
Ortaklığın Giderilmesi ve Paylaştırma (Dava Şartı / Zorunlu Arabuluculuk - M. 18/B): Hisseli tapularda ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) ve taşınmazların paylaştırılması uyuşmazlıkları.
Önemli Not: Arabuluculuk anlaşma belgeleri ile tapuda mevcut bulunan ayni veya şahsi hakların terkini ya da değiştirilmesi doğrudan mümkün değildir; kapsam yalnızca kanunda sınırlı olarak sayılan devir, ayni hak tesisi ve paylaştırma işlemleri ile sınırlıdır.
Tapu Kütüğüne 3 Aylık "Tasarruf Kısıtlama Şerhi" (17/B Şerhi)
Arabuluculuk süreci devam ederken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek ve hukuki güvenliği sağlamak amacıyla tapu kütüğüne geçici şerh konulması imkanı getirilmiştir:
Şerhin Süresi ve Niteliği: Şerh, arabuluculuk süreciyle sınırlı olup konulduğu tarihten itibaren en fazla 3 ay geçerlidir. Tasarruf hakkını kısıtlayıcı bir şerh niteliğindedir.
Nasıl Talep Edilir?: Tarafların yazılı anlaşması ve arabulucunun bu anlaşmayı tutanağa bağlamasıyla, arabulucu tarafından WebTapu sistemi üzerinden elektronik ortamda talep edilir.
Şerhin Kaldırılması: Süreç sonunda anlaşamama halinde, tarafların şerhin kaldırılmasında anlaşmasıyla veya 3 aylık sürenin dolmasıyla şerh kendiliğinden (resen) kalkar.
Arabuluculuk Anlaşmasının Tapuda Tescil Edilmesi İçin Şartlar
Arabuluculuk masasında varılan anlaşmanın tapu siciline işlenebilmesi için genelgede belirtilen şu şartların sağlanması gerekmektedir:
1. İcra Edilebilirlik Şerhi Zorunluluğu
Arabuluculuk anlaşma belgesinin tapuda işleme konulabilmesi için taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nden "icra edilebilirlik şerhi" alınması zorunludur. Mahkemenin verdiği kararın kesinleşmiş olması şarttır.
2. Resmi Senet Düzenlenmeksizin Tescil
Kesinleşmiş icra edilebilirlik şerhini alan taraflardan biri, tapu müdürlüğüne başvurarak tescil talebinde bulunabilir. Tapu müdürlüğü gerekli incelemeleri yaptıktan sonra ayrıca bir resmi senet düzenlemeden tescil işlemini gerçekleştirir.
3. Anlaşma Belgesinde Bulunması Gereken Zorunlu Bilgiler
Tapu müdürlüğünce reddedilmemesi için arabuluculuk anlaşma belgesinde şu bilgilerin eksiksiz yer alması gerekir:
Tarafların T.C. kimlik bilgileri ve adresleri.
Vekaletle yürütülüyorsa vekaletnameye ilişkin detaylar.
Taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm ve hisse miktarı bilgileri.
Anlaşma bedeli ve taşınmazın güncel tapu kaydındaki takyidatlar (ipotek, haciz vb.).
Tarafların ve arabulucunun ıslak imzaları ile tescile yönelik açık kabul beyanları.
Tapu Harcı ve Mali Yükümlülükler
Genelgeye göre arabuluculuk yoluyla yapılan tapu işlemlerinin mali boyutu şu şekildedir:
17/B Şerhi İşlemi: Harçlar Kanunu kapsamında yer almadığı için tapu harcı alınmaz; sadece Döner Sermaye ücreti tahsil edilir.
Tescil İşlemi: Anlaşma belgesine dayanarak yapılan tescil işleminde, işlemin türüne ve mahiyetine göre (satış, bağış, trampa vb.) mevzuattaki nispi veya maktu tapu harcı ile Döner Sermaye ücreti tahsil edilir.
Özet ve Değerlendirme
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2024/5 sayılı Genelgesi, arabuluculuk sonucunda elde edilen anlaşma belgelerinin tapu dairelerindeki uygulama bürokrasisini ortadan kaldırmayı hedeflemektedir. Mahkeme onaylı (icra edilebilirlik şerhli) arabuluculuk belgeleri sayesinde, taraflar uzun mahkeme süreçlerine girmeden ve tapuda yeniden resmi senet imzalamak zorunda kalmadan mülkiyet intikalini sağlayabilmektedir.
#TapudaArabuluculuk #TKGMGenelge2024_5 #GayrimenkulHukuku #ArabuluculukAnlaşmaBelgesi #İcraEdilebilirlikŞerhi #TasarrufKısıtlamaŞerhi #TapuTescili #WebTapu #OrtaklığınGiderilmesi #SulhHukukMahkemesi #TapuVeKadastro #TaşınmazDevri